人口及城镇化始终是决定住房需求的根本因素，我国房地产市场高速发展的背后是城镇化带来的真实需求。从城镇化率上看，2016年时全国大多数省会城市城镇化率已经达到70%水平，这也标志着全国主要二线城市都已经步入城镇化后期；而从全省平均水平来看，仅有江苏、浙江、广东、辽宁四省接近70%水平，而以上区域整体经济发展水平高，且除省会城市外还有深圳、苏州、无锡等城市发展完善的一二线城市。根据申万宏源地产测算，全国省会城市城与省内其余城市城镇化率差值中位数为23pct。由此来看，我国一二线城市与三四线城市在城镇化率上的巨大差异从根本上决定了我国“因城施策”的经济基础，也印证了当前时点推行房地产双轨制的必要性。

目前我国一线城市租赁市场90%以上为中介或二房东渠道提农村供的私人住房出租，专业住房租赁企业的渗透率不足10%；根据2018最新数据，全国房源有97.5%由个人出租，机构渗透率仅为2.5%，对比发达国家水平可达30%以上。机构渗透率低的结果就是出租房屋质量参差不齐、租户居住体验较差；房源零散使得市场监管难度较大，标准化租房合同的缺失也使租户利益无法被保障；各城市、地区租金水平难以形成市场化的统一标准，为不良中介、房东提供了寻租空间。综上，我国目前较低的机构渗透率水平直接造成了租户权益不受保障，租房体验提升空间巨大。对于住房租赁机构而言，有效租赁市场规模=总市场规模*机构渗透率，我们认为机构渗透率的提升将为住房租赁机构提供广阔的增长空间。

2017年住建部公布了首批试点“租售同权”等政策的14个一二线城市，2017年11月此批城市土地购置费占全国44.8%，作用举足轻重。其中四大一线城市土地购置费占全国比例21%，10个二线城市占比25%，二线城市占比反超一线；考虑到未来一线城市政策持续收紧，二线城市落户政策相对放松，二线强于一线的大趋势仍将持续。以上海市为例，2017年共出让21块租赁住宅用地，总建筑面积约150万方，租赁用地占比提升将是“租购并举”大政策下一二线热点城市土地出让的新常态。

2009-2015年，13个一二线城市住宅用地供地量整体微降，2015年时总共供应住宅用地8234万平方米，同比2009年下滑25.9%；其中普通商品住房占比显著下滑，2015年时占比68%，相比2009年时下降9pct，供地量同比下降34.4%。而从各城市披露的“十三五”规划来看，此批城市“十三五”期间供地计划整体走平，而其中租赁用地出让比例上升至约30%；由于租赁用地相比普通商品住宅用地约约折价70%，从而将削减土地购置费，对地产投资产生一定的负向影响。近年来我国土地市场火爆，2017年土地购置面积、土地购置费、溢价率等指标同步高企，“租购并举”的推行将有力分流需求，从而给土地市场适度降温。